Ипотечный кредит представляет долгосрочный вид займа, который может быть выдан как физическому, так и юридическому лицу банковской организации под залог. Ипотека в России доступный вариант приобретения жилья физ. лицом. На этом рынке в стране осуществляют активную деятельность менее сотни организаций.
В качестве залога выступает вновь покупаемая недвижимость, хотя некоторые кредиторы дают возможность использовать как обеспечение имеющуюся жилплощадь.
Что нужно знать перед тем как брать ипотеку
Перед тем как взять ипотеку, следует ознакомиться с условиями банковских организаций, предъявляемых к заемщику. Так, у клиента должна быть положительная кредитная история, иначе высок риск отказа в оформлении долгосрочного займа. Если сведения из БКИ негативные, желательно их исправить путем внесения новой, положительной информации. Для этого нужно взять заем на короткий срок и погасить его вовремя.
Ипотечное кредитование распространено в России, так как нередко взятие ссуды – единственный способ купить квартиру. В связи с этим распространен вопрос, как купить квартиру в ипотеку. Иногда клиенты пользуются услугами брокера для подбора предложений по займам. Помимо этого, посредники могут консультировать, рассказать все об ипотеке, ответить на вопросы.
Для финансово грамотного человека со стабильным доходом эта услуга лишняя, так как платежеспособный клиент может получить ипотеку в любом банке. Перед взятием подобной ссуды следует ознакомиться со ставкой процентов, сроком выплат, особенностями санкций и порядком начисления штрафов, пени кредитором при нарушении договора.
Суть ипотечных кредитов
Ипотечное кредитование – разновидность займа, при котором недвижимость покупается в долг и становится обеспечением по выплате средств. В такой ситуации клиент является собственником жилплощади, но не может этот объект дарить, продавать, т.е. распоряжаться им в полной мере.
Кредит на жилье имеет некоторые минусы – так, ставки процентов достаточно высоки, составляют в среднем 12% . Ссуда является долгосрочной, оформляется на срок от 5 до нескольких десятков лет.
Условия выдачи ипотеки
Большинство банков выдает ипотечные кредиты лицам, достигшим 21 года. Верхняя граница возраста определяется индивидуально каждой организацией. В среднем возрастной предел равняется 60-70 годам. Основной фактор, который влияет на получение ипотечного займа – способность лица оплачивать взносы.
Основные условия ипотеки:
- Соответствие по возрастному параметру – клиент должен достигнуть 21 года.
- Наличие трудового стажа – на одной должности человек должен проработать не менее полугода.
- Клиент должен быть платежеспособным – размер взносов по ипотеке не должен превышать половину от общего заработка.
- Обязательное условие в большинстве организаций – внесение первоначального взноса.
- Ипотечная недвижимость должна быть застрахована.
Наиболее охотно банки сотрудничают с людьми, имеющими супруга, который работает или созаемщика. Срок выплат определяется исходя из уровня дохода заемщика, его возраста, суммы кредита.
Виды ипотечных программ
Ипотечное кредитование предполагает множество программ. Оно может быть классифицировано по объекту недвижимости, целям займа, ставке процентов. Сейчас практически все крупнейшие банки предлагают различные варианты кредитования для клиентов.
Стандартные программы кредитования на жилье:
- Заем на вторичное жилье.
- Кредит на квартиру в новостройке.
- Ипотека на строительство частного дома.
- Кредит на приобретение участка земли.
- Заем на загородный дом.
Эти программы являются самыми распространенными. Помимо стандартных предложений, существуют социальные и льготные варианты кредитования. Их особенность состоит в поддержке со стороны государства. Программы предусматривают пониженные процентные ставки. Принять участие в них могут молодые или многодетные семьи, военнослужащие, сотрудники полиции и другие категории.
Как взять ипотеку — порядок действий
Оформление ипотеки – ответственный шаг для заемщика. Он знакомится с предложениями банков, выбирает программу кредитования, срок выплат, заранее узнает все нюансы. Чтобы получить ипотеку, человек должен иметь стабильный достаточный доход, достигнуть соответствующего возраста, иметь положительную кредитную репутацию.
Чтобы взять ипотечный заем, рекомендуется ознакомиться с пошаговой подробной инструкцией оформления. Так можно заранее решить, с чего лучше начать оформление ипотеки, какие документы нужно собрать заранее.
Шаг 1 выбор жилья
При покупке квартиры в ипотеку первоначально следует выбрать недвижимость. Есть разные варианты жилья – квартира в строящемся доме, на вторичном рынке. Можно оформить заем на частный или дачный дом.
Основное действие заемщика – правильно сопоставить свои предпочтения и финансы. Следует учесть все риски, связанные с возможной потерей работы или снижением дохода и сделать выбор.
Шаг 2 выбор банка и ипотечной программы
Перед тем, как взять ипотеку, следует выбрать кредитора, с которым впоследствии можно будет сотрудничать. Лицо может самостоятельно проанализировать предложения в банках или обратиться за услугами брокера. Банковские предложения подбираются в зависимости от целей заемщика. Нужно учесть все требования кредитора.
Перед процессом оформления договора важно ознакомиться со следующими нюансами:
- Сумма начального взноса по ссуде.
- Максимальная сумма ипотеки, которая предоставляется банком.
- Особенности страхования.
- Надежность банка и его известность.
- Отзывы пользователей услугами банка.
- На каких условиях можно досрочно погасить ссуду.
- Особенности применения санкций.
Если часть доходов клиента неофициальная, следует выбирать те организации, которые наиболее лояльно относятся к клиентам и соглашаются работать с такими заемщиками. Однако чем меньше требований предъявляет банк, тем, вероятнее, будет выше ставка процентов по займу.
Шаг 3 сбор документов и подача заявки
Чтобы процедура оформления ссуды не была длительной, следует заранее узнать, что нужно подготовить для оформления ипотеки, какие документы необходимы. Одно из условий получения ипотеки – сбор необходимого пакета бумаг.
Какие документы нужны:
- Заявка на выдачу займа.
- Паспорт основного плательщика, документы созаемщиков.
- Подтверждение дохода.
- Копия трудовой книжки.
- Сведения о приобретаемой недвижимости, документы.
В случае с ИП требуются дополнительные бумаги. Если же лицо принимает участие в льготной программе, требуется подтверждение права на госпомощь и др. документация.
Шаг 4 оформление кредитного договора
Чтобы оформить ипотеку, следует заключить соответствующий договор с банковской организацией. Перед его подписанием рекомендуется его изучить и в случае несогласия с некоторыми пунктами отказаться от сделки. При необходимости нужно проконсультироваться с юристом.
По правилам, обменивать имущество, находящееся в виде обеспечения, а также дарить или продавать не разрешается до момента, пока долг по ссуде не будет погашен.
Шаг 5 страхование сделки и оформление жилья в собственность
Исходя из существующего законодательства, недвижимость, которая покупается в кредит, должна быть застрахована. Нередко кредиторы требуют страхование не только самой жилплощади, но и жизни заемщика, его здоровья, способности уплаты долга. Так снижается риск невозвращения заемных средств.
Все эти страховки платные, не всегда обязательны, и клиент может отказаться от них, однако тогда банк может ужесточить условия кредитования. Итоговый пункт сделки – оформление договора в Росреестре.
Особенности ипотеки на квартиру
Особенность оформления ипотечного кредитования в том, что данный заем является долгосрочным, а время выплат может достигать нескольких десятков лет. При этом обменивать купленное жилье до выплаты всех взносов, продавать его или осуществлять другие подобные операции нельзя.
Поэтому ипотека на жилье является ответственным шагом и следует заранее предусмотреть все возможные риски относительно возможности уплаты займа, состояния квартиры и т.д. Перед тем, как взять ипотеку, нужно убедиться в том, что квартира в хорошем состоянии, а сделка купли/продажи прозрачна и не имеет нюансов. Это нужно для того, чтобы жилье, купленное в ипотеку, не принесло человеку проблем в дальнейшем.
В новостройке
Один из вариантов взятия кредита на покупку жилья – приобретение квартиры в недавно построенном доме или здании, которое находится на стадии строительства.
Следует учесть нюансы и заранее узнать, как правильно взять ипотеку на квартиру в здании, которое еще строится. В таком случае лицу выдается договор долевого участия. Цена такой ипотеки зависит от следующих факторов:
- Размера первого взноса.
- Срока кредитования.
- Страхования.
- Наличия зарплатной карты данного банка.
- Выбора застройщика.
Получить пониженную ставку процентов возможно, если квартира подобрана у застройщика, прошедшего аккредитацию банка.
Вторичка
Вопрос о том, как можно оформить ипотеку вторичного жилья, актуален. Перед приобретением жилья в ипотеку следует заранее провести независимую экспертизу квартиры. Важно оценить не только состояние жилплощади путем осуществления строительного исследования, но и привлечь к исследованию юристов.
Так можно минимизировать риск признания сделки по покупке жилья недействительной, а также избежать приобретения квартиры, непригодной для жилья. Дом, в котором покупается жилая площадь, не должен быть на учете по постановке на снос.
Плательщик получает деньги, когда заключен договор по кредиту. Исходя из практики, с продавцом жилья рассчитываются, когда подписан договор купли/продажи. До наступления этого времени клиент может арендовать ячейку сейфа или положить деньги на счет.
Студия
Условия, выдвигаемые банками по ипотечному кредитованию на покупку квартиры – студии практически не отличаются от тех, которые нужно соблюдать при покупке другого вида жилья. Порядок получения займа такой же. Рекомендуется перед оформлением уточнить, узаконена ли перепланировка.
Апартаменты
Ипотека на апартаменты имеет разные условия получения – ставка по займу может различаться, зависит от разных факторов – суммы займа, платежеспособности клиента и т.д.
В некоторых случаях получить такие квартиры через ипотеку сложно, так как могут быть предъявлены дополнительные требования:
- Подключение коммуникаций.
- Износ здания не более половины.
- Количество этажей в доме – два или более.
- Дом не состоит на учете под снос.
Как правило, первоначальный взнос составляет более 20% от стоимости апартаментов. Алгоритм действий при оформлении идентичен оформлению любой другой недвижимости.
Комната и доля
Для ипотеки комнаты предусмотрены наибольшие процентные ставки. Это связано с тем, что залог неликвидный. Условия предоставления такой ипотеки невыгодны – ставка может достигать более 18%.
Основные требования – дом, где находится жилплощадь, не должен подлежать сносу, комната является изолированным помещением, порядок пользования площадью определяется документально, соблюдаются правила о преимущественном праве.
Приобретение ипотечной квартиры
Покупка ипотечного жилья – распространенная практика. Это связано с тем, что покупатели нередко ищут именно такое жилье, условия покупки квартиры относительно выгодны из-за небольшой цены. Однако, несмотря на положительные стороны, такая сделка может иметь неприятные последствия.
Плюсы:
- Низкая цена.
- Помощь со стороны банка.
- Проверка недвижимости банком.
Минусы условий выдачи подобной ипотеки существенные – факт наличия обременения отпугивает многих покупателей, помимо этого, возникает зависимость от кредитора. Банк может отказать в переводе долга, сама процедура зачастую длительная и сложная в оформлении. Если сделка не контролируется банком, возникают дополнительные риски.
Требования к заемщику и квартире
Первоначально заемщику нужно подать заявку на получение ипотеки. Следует грамотно указывать все сведения из паспорта, а также личные данные. При прибытии в банк нужно иметь при себе всю необходимую документацию, в ином случае в обслуживании, вероятно, откажут.
Документы
Перед тем, как оформляться в банке, заключать договор кредитования, следует подготовить документы для получения ипотеки. Обязателен паспорт, сведения из трудовой книжки, уровень заработка, подтверждение дохода. Если лицо относится к льготной категории, требуется пакет документов, подтверждающий статус, а также дополнительные бумаги.
Для физического лица
Чтобы получить ипотечный кредит физ. лицу на покупку квартиры, требуется собрать ряд документов. Обязательно предоставляется паспорт, помимо этого, следует доказать свою платежеспособность. Клиент представляет справку с места работы, копии трудовой книжки, документ с указанием дохода.
Многие банки неохотно сотрудничают с лицами, имеющими неофициальный доход. Таким клиентам предлагаются невыгодные условия займа, либо в ссуде отказывают. Возраст заемщика должен быть не менее 21 года.
Для индивидуального предпринимателя
Условия получения для ИП ипотечного кредита отличаются от условий для физ. лица. Банки наиболее охотно работают с людьми, работающими по найму. Поэтому, чтобы минимизировать риски невозвращения средств, организация предъявляет более жесткие условия к индивидуальным предпринимателям.
Обычно ставка процентов выше. Возможно, потребуется дополнительное обеспечение. Положительно повлиять на решение банка может хорошее досье в БКИ, предоставление первоначального взноса, доказательства финансовой состоятельности. Обязательные документы – паспорт, свидетельство о государственной регистрации ИП, лицензия, налоговая декларация.
Для участников специальных программ
Популярен вопрос, как правильно следует взять ипотеку с государственной поддержкой, кому предоставляется такая возможность. Данная программа решает проблемы жилья групп населения, которые социально не защищены.
Кто входит в данные группы:
- Некоторые категории бюджетников.
- Семьи с двумя и более детьми.
- Инвалиды.
- Сироты и т.д.
Стать участником социальной ипотеки могут только лица, которые являются очередниками на улучшение условий жилья. Помощь от государства заключается в продаже квартир по низкой цене, уменьшении ставки по ссуде или выдаче субсидии, которая может направляться на первоначальный взнос.
Для материнского капитала
По правилам, средства по сертификату на капитал могут тратиться спустя три года после рождения второго (последующего) ребенка. Однако есть исключения – по условиям для получения в банке ипотеки, деньги можно использовать, не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года.
Порядок взятия займа стандартный:
- Жилье оформляется, как собственность.
- Банк переводит деньги продавцу.
- Квартира заложена, пока не погашен весь долг.
Основное условие, которое нужно соблюсти перед покупкой – договориться с ПФ и банком. Следует собрать все документы – паспорт, сертификат, страховое свидетельство, подтверждение дохода, справки из БТИ и т.д. Решение о переводе средств принимает ПФ.
Для военной ипотеки
Такой вариант покупки недвижимости представляет собой вариант получения жилья по НИС. Порядок покупки военными квартиры в ипотеку отличается от обычного гражданского кредитования.
Основные отличия данного вида займа:
- Получить льготу могут только военные.
- Долг погашается Министерством обороны.
- Сумма займа ограничена, равна 2 200 тысяч рублей, если квартира дороже – заемщик доплачивает разницу.
- Договор о кредитовании подписывается раньше, чем о купле/продаже.
Участвовать в программе могут не только лица, которые хотят приобрести первую квартиру, но и те, кто уже имеет недвижимость. Военные самостоятельно ищут застройщика, банк. В программе могут принимать участие служащие в ВС РФ, МЧС, МВД, ФСБ, ГРУ.
Документы на приобретаемую недвижимость
Со стороны продавца могут потребоваться следующие документы – копии правоустанавливающих документов на жилье, свидетельствующие о регистрации прав собственности. Это необходимо для проверки, является ли недвижимость залогом.
Требуется также свидетельство о регистрации, паспорт БТИ, копии техпаспорта объекта, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии долгов по платежам ЖКХ. Если есть несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки на продажу объекта, справка из ИФНС и др. документы.
Возврат процентов и налоговый вычет
При взятии займа часто плательщики интересуются – можно ли оформить ипотеку и впоследствии вернуть часть процентов от уплаты займа. Возврат процентов – предоставленная возможность возвращения части денег, выплаченных плательщиками по кредиту.
Средства, которые человек получает на руки, имеют название «имущественный налоговый вычет». Исходя из законов, сумма равна 13% от размера кредита. Эти проценты возвращаются не кредитором, а государством.
Это средства, удержанные работодателем из з/п. Если человек занимается предпринимательской деятельностью, он самостоятельно вносил эти деньги. Чтобы получить средства, нужно подать пакет документов в налоговую инспекцию.